房地产企业相关会计业务

ynwsqb

对于房地产企业业务招待费的处理国税发〔2006〕31号文件曾有规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
    新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
    但是在国税发（2009）31号文件中却没有相关的规定，因此目前实务中有不同的理解，有的认为继续沿用老31号文的规定，有人认为预售收入虽然在会计上没确认收入，但已经交纳了营业税和预交了企业所得税，理应作为业务招待费的扣除基数，但由于没有法律依据，所以一时间无所适从。
    虽然到目前为止尚未见到国家税务总局的文件，但有些地方的税务机关已对此问题进行了明确，现将《大连市国家税务局关于房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》 （大国税函［2009］77号）文件的有规规定提供给大家，供参考。文件规定：
　　1、企业销售未完工开发产品取得的收入,应作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。开发产品完工后，计算广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的基数时，应扣除未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入（不含2007年及以前年度取得的未完工开发产品收入在2008年度转为完工开发产品收入）。
　　2、对2007年底前按《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定摊销业务招待费的企业，其尚未摊销的部分可继续向后结转，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。　
企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）
    年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”填报“销售未完工开发产品取得的收入”扣除“未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入” （不含2007年及以前年度取得的未完工开发产品收入在2008年度转为完工开发产品收入）。
    [案例] 某公司是房产开发公司，于2006年1月开业。2006年和2007年发生了业务招待费60万元，因未发生营业收入，招待费当年作了所得税纳税调整增加处理，按规定可以结转到2008年扣除。2008年实现完工产品销售收入2亿元，预售定金5000万元，发生业务招待费20万元。
    则根据规定，2006年、2007年的业务招待费可向2008结转，加上2008年本身的业务招待费共计80万元，2008年的收入计算基数应为2.5亿元，2.5亿元*0.5%=125万元，可见业务招待费总额不超过收入限额，但新税法实施后，由于业务招待费的60%才可税前扣除，所以该公司可以税前扣除的招待费是  48((60+20)*60%)万元。
这里还有个问题要注意，由于预售定金5000元已作为本年度计算业务招待费的基数了，所以到2009年度如果此部分预售款者转为收入了，则2009年业务招待费计算基数应在收入中扣减此5000万元。

ynwsqb

问题内容：
　　房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？
　　回复意见：
　　您好：
      您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　
　　因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
　　
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。
国家税务总局
2010/12/21

ynwsqb

房地产业纳税辅导手册

肉骨头

典型的专业贴，但是贴错地方了。

ynwsqb

　　房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
　　（一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：
　　1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；
　　2、销售不动产，税率为5%；
　　3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

　　（二）城市维护建设税和教育费附加：
以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。

　　（三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。
其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。
计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

　　（四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。

　　（五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

　　（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

　　（七）契税：
契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

　　（八）企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。

　　（九）个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

joyark

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淦敏

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